一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特征與現(xiàn)狀
（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征
1. 金額大：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，企業(yè)僅憑借自有資金很難滿足房地產(chǎn)項目對資金量的巨大需求，必須借助金融體系融資。
2.周期長：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進行一個項目的開發(fā)時，需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，融資周期較長。
3.風(fēng)險大：由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型，企業(yè)的負債率一般較高，極易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎國民經(jīng)濟穩(wěn)定且市場中廣泛存在投機行為，宏觀調(diào)控廣泛存在于生產(chǎn)和經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，政策性風(fēng)險大。
4.需要擔(dān)保：對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般需要以一定的資產(chǎn)作為抵押物作為擔(dān)保進行融資。
?。ǘ┪覈康禺a(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
1.銀行貸款是主要來源：2016年1―2月份房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資十分依賴銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)單一。一個房地產(chǎn)項目的每個階段都離不開來自銀行信貸資金的支持。而商業(yè)銀行作為我國宏觀調(diào)控的一部分，會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀根緊縮和資金鏈斷裂的困境，對于企業(yè)來說單一的融資渠道非常危險。
2.直接融資比重?。航刂?016年，我國滬、深兩市上市房地產(chǎn)公司124家，大陸在港上市公司70家，海外上市公司4家，共198家，僅占全國注冊的6萬多家房地產(chǎn)企業(yè)的三分之一。①對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資面臨著許多困難：直接上市融資的審查程序復(fù)雜、籌資成本高；上市導(dǎo)致透明度的提高可能會導(dǎo)致企業(yè)融資能力的下降；房地產(chǎn)企業(yè)自身收益不確定的特性影響其上市融資的能力等。
二、房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題
（一）企業(yè)角度
1.易受國家宏觀調(diào)控政策影響：國家一向關(guān)注對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一集中的情況下，一旦國家進行金融資產(chǎn)政策調(diào)控，大多數(shù)房企將面臨融資挑戰(zhàn)。
2.易受銀行信貸政策調(diào)整影響：商業(yè)銀行的每一次信貸政策調(diào)整都可能會對高度依賴銀行渠道融資的企業(yè)造成沖擊，且單一銀行融資有時無法保證房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)資金需要，資金鏈條一旦斷裂，風(fēng)險就會暴露，這十分不利于企業(yè)自身健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（二）銀行角度
1.房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險：在房地產(chǎn)信貸占款居高不下、新增房地產(chǎn)信貸仍在增長的現(xiàn)狀下，商業(yè)銀行成為了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的承擔(dān)者。銀行貸款廣泛存在于房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)，這意味著銀行系統(tǒng)也在面臨著房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。
2.銀行自身存在的風(fēng)險：我國商業(yè)銀行發(fā)放的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款期限可長達20年―30年，而負債基本上是5年期以下的定期和活期存款。隨著房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占款總額比重的提高，銀行內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾日趨突出，資產(chǎn)與負債期限的不匹配很有可能加大銀行自身的風(fēng)險，同時也使得整個宏觀經(jīng)濟充斥著不穩(wěn)定因素。
三、對我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題的思考
房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險、高投入、高回報的資金密集型行業(yè)，充裕的資金籌備是保證房地產(chǎn)項目正常運作的前提。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，嘗試運用多種渠道籌集資金，是在未來保持競爭力的保障。而我國愈加成熟的金融業(yè)，為我國房地產(chǎn)企業(yè)開辟全方位的融資操作提供了更大的可能。如何推動我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)進一步利用金融工具拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，成為本文需要思考的問題。
（一） 利用房地產(chǎn)信托基金進行融資
1.房地產(chǎn)信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）：一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)者的資金，由專門機構(gòu)進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理的信托基金。
2.在我國的應(yīng)用分析：本質(zhì)上，REITs是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，并不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔(dān)，也不會使企業(yè)喪失自主經(jīng)營權(quán)，在歐美市場可以說是成熟產(chǎn)品。嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團曾先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，REITs的身影隱約可見。在宏觀調(diào)控加強和銀根緊縮的經(jīng)濟趨勢下，REITs很可能受到大中型房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。
（二）利用夾層式方式進行融資
1.夾層融資（Mezzaning Finance）：房地產(chǎn)信托融資中的混合型信托融資模式，是介乎于股權(quán)于債券之間的信托產(chǎn)品。夾層融資在表面上看起來是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但在實際上約定未來回購，并以一定的差價或約定的金額作為利息支付。
2.在我國的應(yīng)用分析：利用夾層式方式融資，企業(yè)可以相對謹慎、快速地進行融資，融資期限多在5年至7年，且夾層融資對項目控制少，可以作為我國占比較多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的不錯選擇。然而夾層融資交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，同時對企業(yè)的成長情況與財務(wù)狀況有一定的要求和監(jiān)管。
（三）利用“售后式”方式進行融資
1.“售后式”融資：包括售后回買與售后回租。售后回買是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的物業(yè)出售或典當(dāng)給貸款機構(gòu)，以換取及時和大量的資金進行再，并在此后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)以類似于分期還貸的方式贖回該項物業(yè)。而售后回租則是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的物業(yè)出售，再租入該項物業(yè)。企業(yè)用出讓該項物業(yè)所有權(quán)的方式，使資金得以迅速回籠，同時卻保留了對此項物業(yè)的使用權(quán)，以便在長期的租賃中獲得經(jīng)營收益。
2.在我國的應(yīng)用分析：就售后回買式融資而言，接受出售或典當(dāng)物業(yè)的機構(gòu)，除商業(yè)銀行、信托公司等金融機構(gòu)，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司，這就繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借的政策，無形中拓寬了資金的來源渠道。對于售后式回租來說，保留使用權(quán)、以所有權(quán)換取資金的方式很適合注重經(jīng)營收益的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用，如開發(fā)項目為酒點、商場等商業(yè)建筑的房企。
（四）利用其他渠道進行融資
1.引入保險資金：保險資金來源穩(wěn)定、運用周期長、數(shù)額龐大，正好切合房地產(chǎn)企業(yè)融資特點。保險資金房地產(chǎn)真正的里程碑是保監(jiān)會組織制定《保險不動產(chǎn)暫行辦法》并于2010年公布實施。從政策上來講，保險公司房地產(chǎn)的障礙已經(jīng)消除，可以說未來發(fā)展空間是很大的。
2.引入國外資金：海外融資成本較低，并且許多國外銀行與金融機構(gòu)都樂于參與我國房地產(chǎn)市場。利用海外資本，將使得我國房企融資的國際化程度進一步提高，總體融資成本也進一步降低。
五、總結(jié)
隨著市場的深度發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)單一的融資渠道顯得越發(fā)危險，攸關(guān)生死的資金鏈必將會成為房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的對象。所以，探索多元化的融資渠道，對促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展具有積極的社會意義。
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